住替えは、現在の住まいとは別の場所に新しく家を取得することです。買い替えともいいます。
例えば「転勤で今の場所とは違うところで生活の基盤を築くことになった」や「家の老朽化が気になっていたところ、慣れ親しんだ地域内で手ごろな広さの土地が見つかった」などといったタイミングで検討が始まるでしょう。

本ブログでは、現在自己所有の家をお持ちの方が、別の場所で新しく注文住宅を建築される場合にスポットを当ててご紹介したいと思います。

住替え住宅が完成するまでのプロセス

・土地さがし（土地から探す場合）
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・土地調査（測量、法令調査）
↓
・間取り作成
↓
・ご契約
↓
・内装・外装・インテリアの決定
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・地盤調査
↓
・地鎮祭
↓
・着工
↓
・引渡し

住替え住宅完成までのスケジュールは、初めて新築住宅を建てるときと基本的には同じ工程ですが、同時進行、もしくは事前に現在の住まいをどうするかを検討するのが大きなポイントとなります。

現宅の今後

住替えを検討される方には様々な事情があります。「家を建てたけど転勤になり新しい土地で住まいを探すことになった」、「今の場所で建替えを検討していたが、どうせなら心機一転新しい土地で家づくりをしたい」など、ご家族によって状況は様々です。
住替えの際に考慮しなければならないことは、現在の住まいをどうするかということです。
土地と建物をセットで売りに出すのか、解体して更地にして売るのか、または賃貸として貸し出すのかで今後の対応が変わってきます。

1. 売る場合

住替えにおける土地や建物の売買の理想的な流れは、新居の購入と旧居の売却が同時に行われることです。
新居への引越し日と旧居の引渡日を合わせることができれば、仮住まいの必要もなく余計な費用も時間もかからずにスムーズに終えることができます。
しかし、売却には購入者となる相手が必要ですので、タイミングを合わせるのは容易ではありません。実際は新居の購入か現在の住まいの売却のどちらかを先行して行うことが多いようです。

売り先行

現在の住まいの売却を先行して行うことを売り先行といいます。このタイプのメリットは、旧居の売却利益を新居購入の予算計画に組み込むことができるという点です。
売却によって得られる利益が明確にわかるため、新居の資金計画が立てやすくなります。
デメリットは、新居の完成のタイミングがずれてしまうと旧居の引渡し日に間に合わなくなり、一時的に仮住まいを準備しなければならなくなることがあるという点です。

買い先行

まず新居を購入してから旧居を売却することを、買い先行といいます。
時間的にも気持ち的にも余裕がありますので、新居の建築に関して焦る必要が無く、より落ち着いて家づくりを楽しむことができます。
現在の家に住みながら新居さがしができるので、仮住まいが必要ない点もメリットの一つでしょう。引越しが１回で済むので、手間もお金も大幅に削減できます。
デメリットとして考えられるのが、住替え時点で旧居の住宅ローンの残債がある場合、買い手が見つかるまで２棟分のローンの返済が発生するため返済負担が増えます。
そのため売却に焦ってしまい、丁度良いタイミングに希望価格で売れないケースも起こりうることです。

2.賃貸として貸し出す場合

一戸建ての賃貸として貸し出す場合の月々の賃料は、建物の状態や周辺環境、家が建っているエリアの平均賃料などによって決まります。賃貸として貸し出す場合は、毎月の管理費がかかる場合がありますので、それも見込んで資金計画を立てると良いでしょう。
またそれ以外に、家の固定資産税や修繕費は貸主負担になりますので、その点もしっかり頭に入れておきましょう。

3.現状維持する場合

現宅は空き家のまま維持して住替えるということも可能です。不動産という資産を保有し続けることができ、新しく住替えた土地に馴染めなくても戻ることができるというのが最大のメリットです。
しかし、住んでいなくても定期的にかかる固定費（固定資産税、維持管理費など）がありますので、しっかり資金計画に入れておくようにしましょう。

住宅ローン

住替えるときに住宅ローンを借りる予定の方は、現宅の住宅ローンの残債にご注意下さい。

残債あり

もし住替え先の新居も住宅ローンを組んで購入する場合、旧居のローン残債を手元にあるお金で一括返済するのか、売却と同時に返済するのか、または新しいローンに組み込んで返済していくのかを選ぶこととなります。
新しいローンと合わせて返済する場合、住替え専用の住宅ローンがありますので、現在の残債を新居の費用に上乗せして返済することが可能です。ですが、このローンは通常の住宅ローンや借換えよりも審査が厳しくなることがほとんどです。
住替え先の建築を依頼する住宅メーカーや工務店の担当者としっかり話し合い、予算計画を組みましょう。

残債なし

既に現在の住まいのローン返済が終わっている場合は、新しい住宅ローンを組みなおすことになります。残債がありませんので、審査は通常の住宅ローンと変わりません。

建物費用の他に見込んでおく費用

・住替先の土地購入費
・地盤改良費（地盤の状態によって必要となります）
・外構工事費
・引越し費用
・各種登記費
・諸費用（住宅ローン事務手数料、保証料、火災保険料、上下水道別途費用等）
・印紙税
・不動産取得税　など

旧居から新居への引っ越しがタイミングよく行えない場合は、一時的な仮住まいに関わる費用も必要になります。

まとめ

住みながら新築住宅が建てられる住替え。現在の家をどうするかで住替え完了までのプロセスが大きく異なります。
また、注文住宅であれば、現在の住まい方を見直しながら家族がより暮らしやすい間取りを取り入れて建築することができます。
今後のライフスタイルも含めてしっかり検討したいですね。

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執筆者／敷島住宅 注文住宅事業本部 スタッフ

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[Reco.]seriesを中心に、住まいの情報をお届けいたします。

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