家づくりの基礎知識 住宅の疑問解説

建替えするなら要注意!「再建築不可」ってなに?住宅の疑問をやさしく解説

「古い家の建つ土地を建替えたい」「親の家を二世帯住宅に建替えたい」とお考えの方、その土地は再建築が可能な土地かご存知ですか?
実は今建っている建物を建替えることができない場合があるのです。
では、どんな土地が「再建築不可」なのでしょうか。

今回は、「再建築不可」とはどういうことなのかを、わかりやすく解説いたします。

再建築不可とは

家を建てるのには建築基準法で様々な制約が定められており、好きな場所に好きな建物を建てるということはできません。
都市計画法によりその土地に建てられる建物の種類、建築基準法により最低限まもらなければいけない条件が決まっています。

「再建築不可」としてもっとも多いのは、建築基準法における「接道義務」を満たしていない場合です。

接道義務とは?

「住宅を建てる場合、敷地が幅員4m以上の建築基準法における道路に2m以上接している必要がある」というルールです。
建築基準法が定められるより前に建てられた古い建物は建築基準法を満たしていない場合があり、新しい建物への建替えができないというわけなのです。

【関連記事】
建築基準法における「道路」ってどんなもの?住宅の疑問をやさしく解説

建築基準法上の道路が幅員4mに満たない

接道している道路の幅員が4mに満たない場合、そのままの再建築はできません。
ですが、セットバックを行うことで建替えが可能になる場合があります。

セットバックとは、自分の敷地の一部を道路扱いにすることにより、道路の中心から2mを境界線とみなすことです。
道路とみなした敷地には壁や門などを作ることができませんが、セットバックによって接道義務を満たすことができ、残りの敷地で再建築が可能になります。

建築基準法上の道路に2m以上接していない

接している道路が建築基準法上の道路であっても、間口が2mに満たない場合は再建築ができません。

しかし、間口を2mまで広げることができれば、再建築が可能になります。
具体的には、間口を広げるために接する土地を買う、借り受け契約を結ぶといった方法になります。

道路に接していない

廻りを他人地に囲まれており、他の人の土地を通らせてもらって出入りしている場合も、再建築はできません。

この場合も、間口を確保するための土地を買う、借りるなどして建築基準法上の道路に間口を2m接することができれば、再建築が可能になります。

建築基準法上の道路に接していない

敷地に接する道路の幅員が4m以上あり2m以上の間口が接していても、その道路が建築基準法上の道路でない場合、再建築はできません。

再建築できるか確認する方法は?

接道義務は都市計画区域内もしくは準都市計画区域内でしか適用されない規定なので、まずはその土地が適用区域内にあるかどうかを市の行政担当部署で確認しましょう。

また、接している道路が建築基準法上の道路かどうかは、所轄行政に行くと、図面の閲覧や取得ができます。
自治体によってはインターネットで調べることも可能です。

まとめ

今回は「再建築不可」について解説いたしました。
建替えをご検討中の方は、まず再建築ができるかを早めに確認しておきたいですね。

注文住宅による建替えをお考えの方は、ぜひお気軽に当社にご相談ください。
お問い合わせはこちら。

今回の解説にでてきた「建築基準法」「都市計画法」については、こちらの記事で詳しく解説しております。
「建築基準法」ってなに?住宅の疑問をやさしく解説
「都市計画法」ってどんな法律?住宅の疑問をやさしく解説

※本記事は、2019年10月23日時点の情報になります。

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